12 octobre 2022
Projet de règlement pour citer des bâtiments patrimoniaux à Belœil
Des inquiétudes des propriétaires justifiées, selon des experts
Par: Olivier Dénommée
Dans le projet de règlement initial, 55 bâtiments doivent être cités par la Ville de Belœil afin de les protéger contre la destruction. Photothèque | L’Œil Régional ©

Dans le projet de règlement initial, 55 bâtiments doivent être cités par la Ville de Belœil afin de les protéger contre la destruction. Photothèque | L’Œil Régional ©

Le projet de règlement déposé par les élus de Belœil afin de citer 55 bâtiments patrimoniaux sur son territoire a soulevé les passions des propriétaires des immeubles visés, craignant notamment une baisse de leur valeur marchande et la complexification de la recherche d’un assureur. Selon les quelques experts que L’ŒIL a consultés, ces craintes sont en grande partie fondées.

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Joël Chapdelaine, vice-président, opération & assurance des entreprises chez Chapdelaine Assurances et services financiers, précise d’entrée de jeu qu’il n’a pas pris connaissance du projet de règlement présenté par Belœil, mais constate des impacts similaires entre les bâtiments classés (au niveau provincial) et cités (au municipal). « La conséquence est la hausse des coûts des assurances, possiblement jusqu’à quatre fois le prix… et ça, c’est si on parvient à trouver un assureur. » M. Chapdelaine estime qu’un nombre élevé d’assureurs n’ont aucun désir de travailler avec des maisons patrimoniales, encore moins lorsqu’elles sont citées ou classées. « Ceux qui ont une maison classée se feront dire non souvent et les assureurs ont toujours la possibilité de poursuivre ou non avec le client. » Et ceux qui vont accepter d’assurer ces maisons peuvent imposer des critères additionnels, comme une nouvelle évaluation aux frais des propriétaires, ou le retrait des protections comme l’assurance tous risques. Il existe même des cas où l’assureur dit explicitement qu’il n’acceptera d’assurer le client que s’il parvient à faire retirer son bâtiment de la liste des bâtiments cités de sa municipalité.

 

Joël Chapdelaine, vice-président, opération & assurance des entreprises chez Chapdelaine Assurances et services financiers, ne voit aucun avantage pour les propriétaires visés de voir leur maison citée, qui auront davantage de difficulté à trouver un assureur désirant faire affaire avec eux en plus de voir leur prime exploser.
Photo gracieuseté

L’exemple d’un cas médiatisé dans le Journal de Montréal en 2021 illustre parfaitement les difficultés que peuvent avoir les propriétaires pour être assurés : la propriétaire de la maison Saint-Hubert à Carignan, un immeuble classé patrimonial par le ministère de la Culture et des Communications, a vu sa police d’assurance passer de 3000 $ à 13 000 $ annuellement, et ce, après avoir réalisé « 300 appels téléphoniques et au moins autant de courriels » en trois mois de recherches. « La plupart des assureurs vont tout simplement fuir les maisons patrimoniales à cause de la complexité du dossier », confirme Joël Chapdelaine, ne voyant ainsi « pas beaucoup d’avantages à voir son bâtiment être cité historique », du moins de la perspective des assurances.

Il note toutefois que les propriétaires de maisons patrimoniales trop difficiles à assurer peuvent faire appel au Bureau d’assurance du Canada (BAC), une association qui représente les assureurs de dommages au pays, mais qui sert également de référence aux consommateurs à la recherche de réponses pour certains problèmes plus pointus touchant la question des assurances. « Le BAC, avec la collaboration de ses membres, offre un service visant à favoriser l’accès à une assurance habitation. Nous sommes donc en mesure d’intervenir et d’aider un consommateur qui ne pourrait assurer son habitation et cela inclut les maisons ayant un statut patrimonial », explique par courriel Anne Morin, responsable des affaires publiques au BAC.

Valeur marchande

L’autre grande inquiétude des propriétaires de Belœil est la possible baisse de la valeur marchande de leur immeuble. Alain Baillargeon, évaluateur agréé et propriétaire d’ABC Évaluations, affirme que c’est la qualité du règlement qui va décider de l’impact sur la valeur marchande. « Le premier raisonnement est que c’est la loi de l’offre et de la demande. Dans le cas d’une citation, l’effet qu’on peut anticiper est que la propriété sera moins attrayante, ce qui diminuera le bassin d’acheteurs. Mais il existe des exceptions comme Le Plateau-Mont-Royal, à Montréal, où les immeubles se vendent très cher malgré les restrictions. »

M. Baillargeon croit que c’est l’« homogénéité » du Plateau-Mont-Royal qui fait augmenter sa valeur. « Si le règlement est bien fait, il va valoriser un environnement patrimonial et ça peut avoir un effet d’entraînement. Au contraire, si la réglementation est trop restrictive, les gens voudront s’en aller de là. » L’évaluateur insiste sur l’importance pour la Ville d’élaborer un règlement « bien adapté » à sa situation et de tout faire pour le rendre « le moins décourageant possible » pour les propriétaires de maisons anciennes. « Si c’est bien fait, à moyen terme, il y a possibilité de faire quelque chose de très intéressant », note-t-il.

Ouverture de la Ville

En réponse à l’article paru dans nos pages le 21 septembre, la mairesse de Belœil, Nadine Viau, a soutenu le désir de la Ville de bien faire les choses dans ce dossier. Elle a reconnu que l’approche préconisée jusqu’à présent n’était pas la bonne dans ce dossier. « On a fait un traitement légal des communications, alors qu’on aurait dû l’adresser en fonction des inquiétudes des propriétaires directement. » Elle assure qu’elle allait prendre le temps de rencontrer chaque propriétaire de maison visée par le projet de règlement qui en ferait la demande d’ici la prochaine rencontre publique.

Mme Viau confirme au passage que l’échéancier initial menant à l’adoption finale du règlement le 24 octobre n’est déjà plus d’actualité. « On veut montrer comment on a cheminé [dans le dossier], où on en est et prendre un temps de pause pour analyser la situation », assure-t-elle. Une fois l’avis de motion déposé, la Ville a normalement 120 jours pour adopter le règlement, ce qui l’amène à la fin décembre 2022.

La mairesse défend tout de même le choix des 55 bâtiments retenus, qui avaient tous une valeur forte, supérieure ou exceptionnelle, selon un expert mandaté par la MRC de La Vallée-du-Richelieu en 2015. « Ce n’est pas un choix aléatoire! […] Mais on reste très ouverts pour regarder si la valeur patrimoniale s’est maintenue depuis l’inventaire ou si quelque chose peut justifier que la maison soit retirée de l’inventaire. » Elle espère aussi avoir la chance de mieux expliquer l’enveloppe réservée aux travaux sur les maisons citées, de même que les bénéfices d’une citation lors de la prochaine rencontre publique. « On veut illustrer le parcours d’une demande typique d’un PIIA [plan d’implantation et d’intégration architecturale] versus celui avec un bâtiment cité. »

« Au final, la citation est là pour protéger le bâtiment. C’est quelque chose de plus grand que la situation actuelle, et on se challenge à l’interne pour être certains d’avoir le bon outil pour protéger ces maisons », insiste Mme Viau, se disant toujours à l’écoute des inquiétudes des citoyens. « L’idée sur laquelle je ne démordrai pas, c’est qu’il faut protéger notre patrimoine. C’est notre devoir collectif de les protéger, car ça ne prend que quelques heures pour démolir une maison », conclut Nadine Viau.

La prochaine rencontre portant sur ce projet de règlement est prévue le mercredi 19 octobre, à 19 h, dans la salle du Chœur de la montagne (sous-sol de la bibliothèque). Cette rencontre devrait montrer l’évolution de la démarche de la Ville dans ce dossier et mettre à jour les nouveaux échéanciers.

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