9 novembre 2022
Décision de la Commission municipale du Québec
Pas de haute densité à court terme sur l’ancien Motel Cabine
Par: Denis Bélanger

Le Motel Cabines. Photo: Archives

Les propriétaires du site de l’ancien Motel Cabine viennent de perdre la première manche dans le litige les opposant à la Ville de Mont-Saint-Hilaire. La Commission municipale du Québec (CMQ) a rejeté leur tentative de modifier à la hausse le seuil de densité du secteur pour leur permettre de construire un projet mixte de 112 logements.

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Rappelons que l’entreprise propriétaire du Motel, une compagnie à numéro administrée par les actionnaires du Groupe BBC, de même que les citoyens Marie-Andrée Sauvé, Dorina Ménard, Mathieu Lapierre, Louis Pelletier ainsi que François et Gontrand Brassard ont déposé un recours à la CMQ pour contester la conformité du règlement de zonage modifié un peu plus tôt cette année.

Durant les audiences de la CMQ tenues les 25 et 26 octobre dernier, les procureurs des plaignants ont tenté de démontrer que la densité maximale imposée pour le site, soit 35 logements à l’hectare, allait à l’encontre des objectifs du plan d’urbanisme durable (PUD) de la Municipalité. Le témoin expert, l’urbaniste André Paré, avait plaidé pour une densité d’au moins 100 logements à l’hectare pour le secteur.

Le juge administratif, Me Alain Roy, a rejeté les prétentions des plaignants, estimant que la densité imposée était conforme et qu’il ne mettait pas en péril les objectifs du PUD. Il a même indiqué dans son jugement que la Ville a bien fait ses devoirs. « L’exercice de qualification pour établir la densité applicable pour la zone repose sur une analyse exhaustive », peut-on notamment lire dans la décision rendue le 3 novembre par Alain Roy.

Ce dernier a toutefois retenu une non-conformité mineure qui doit être corrigée. En effet, Me Roy conclut qu’une précision doit être apportée au règlement afin d’éviter toute ambigüité quant à l’usage résidentiel ou commercial de la zone C-6 ainsi qu’à sa dénomination.

Le maire Marc-André Guertin a réagi à la nouvelle en soulignant notamment la qualité du travail du Service de l’aménagement du territoire et de l’environnement (SATE) dans ce dossier. « C’est d’ailleurs cette expertise de l’administration municipale qui a permis au conseil d’adopter une réglementation basée sur une analyse exhaustive et rigoureuse en fonction des enjeux du secteur. Je tiens donc à remercier l’équipe du SATE pour cet accompagnement et ce travail colossal », a-t-il déclaré par voie de communiqué.

De son côté, le président du Groupe BBC, David Brassard, n’a pas voulu commenter la décision.

Place à la deuxième manche

Le dossier n’est toutefois pas terminé, car les propriétaires du site de l’ancien Motel Cabine ont également déposé une poursuite au civil pour contester le règlement de zonage et réclamer une compensation monétaire à chiffrer. Ils ont acquis la propriété en 2017 et mis immédiatement fin aux activités commerciales du Motel. Ils ont attendu plusieurs années avant d’entreprendre des démarches pour développer le terrain.

Des approches ont été faites au cours de l’année 2021, avant les élections municipales, et les représentants du promoteur avaient alors fait part de leurs intentions de réaliser à cet endroit un projet mixte de 112 logements.

Dans la foulée du dossier de la zone A-16, où un cadre réglementaire devait être rapidement adopté pour permettre le développement du secteur, la Municipalité a décidé de profiter de l’occasion pour revoir la densité pour l’ensemble du territoire et imposer des seuils maximaux. La limite en vigueur sur la propriété permet seulement au promoteur la construction de 46 logements, soit 66 de moins que prévoyait le projet.

Le Motel Cabine inapproprié pour accueillir une centaine d’habitations
Le site de l’ancien Motel Cabine n’est pas approprié pour un développement résidentiel à haute densité selon la Ville de Mont-Saint-Hilaire qui a imposé cette année une limite. Les audiences publiques devant la Commission municipale du Québec (CMQ) tenue les 25 et 26 octobre ont permis d’apprendre les raisons qui ont mené la Ville à mettre un seuil maximal de 35 logements à l’hectare.
Le directeur du service de l’aménagement du territoire, Benoit Larivière, a témoigné pour le compte de la Ville qui voulait prouver que son règlement de zonage était conforme.

M. Larivière a notamment évoqué la présence sur le site d’un paysage d’intérêt métropolitain à préserver pour justifier la limite de densité. « En plus, le fort caractère identitaire et symbolique du terrain de l’ancien Motel Cabine a été confirmé à plusieurs reprises par des interventions citoyennes dans le cadre de consultations citoyennes. »
La Municipalité a voulu aussi conserver une harmonie paysagère avec le quartier limitrophe du site qui contient essentiellement des maisons unifamiliales avec un ou deux étages. Le terrain, dont la hauteur maximale permise est présentement de quatre étages, est situé près de la voie ferrée et une marge de recul de sécurité doit être respectée. Cette particularité fait en sorte que les bâtiments seraient construits vers la 116. « Une trop forte densité dans cette zone mènerait très probablement à la création d’une volumétrie invasive pour le quartier voisin », a également fait remarquer M. Larivière. Il a aussi expliqué qu’une forte densité à cet endroit aurait entraîné des problèmes de circulation alors qu’on ne peut accéder au site à partir de la 116 qu’en direction est. « Les véhicules sortant du site et souhaitant se diriger vers Belœil (ouest) seront contraints d’emprunter le boulevard Sir-Wilfrid-Laurier en direction opposée, où les virages en U ne sont pas autorisés sur une distance de près de 1 km. »

L’employé de la Ville est aussi d’avis que l’endroit est hostile au transport actif malgré la présence à proximité de deux arrêts d’autobus et d’une piste cyclable, car l’environnement immédiat est dominé par l’automobile. La Municipalité avait proposé l’implantation d’un carrefour giratoire à cette intersection, mais le ministère des Transports a refusé d’assumer les frais et le projet a été ainsi abandonné. « En conséquence, aucune amélioration à court terme ou moyen terme n’est prévue. »

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